Notificação prévia é obrigatória para validade da ação de despejo imotivada

Apesar de não haver previsão legal expressa, a notificação prévia ao locatário sobre o encerramento do contrato de locação por denúncia vazia (ou imotivada) é elemento obrigatório para a validade da posterior ação de despejo. A única exceção à necessidade de notificação premonitória é o ajuizamento da ação de despejo nos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato de locação.

 O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao manter acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) que, em razão da não comprovação de notificação prévia ao locatário, declarou extinta uma ação de despejo. 

A ministra Nancy Andrighi, relatora, explicou que a controvérsia diz respeito à interpretação do parágrafo 2º do artigo 46 da Lei 8.245/1991. De acordo com o dispositivo, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, ocorrendo a prorrogação da relação locatícia, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para desocupação. 

Para a MInistra  relatora, "a   necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a  finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo."Destaca, ainda, que "que a moderna doutrina do Direito Civil tem apontado para a existência de um princípio – ou mesmo um subprincípio – do  aviso prévio a uma sanção, fundamentado na boa-fé objetiva, ao contraditório e à vedação da surpresa"."Sob essa perspectiva, é obrigatória a ocorrência da notificação premonitória considerando os aspectos negativos que a ação de despejo pode implicar sobre aquele que deve ser retirado do imóvel'.